FAZENDO DIREITO 4º ANO: D CIVIL (2º sem)

02 de agosto de 2010

Vista de Prova

06 de agosto de 2010

Aquisição da Propriedade Imóvel

Derivada – ocorre transmissibilidade

· Por sucessão (será visto no 5º ano)

· Por registro imobiliário

Originária – não ocorre transmissibilidade

· Por usucapião

· Por acessão

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL POR REGISTRO IMOBILIÁRIO

Legislação:

· Código Civil, art. 104, 107 e 108; art. 1245 a 1247;

· Lei 6015/73, art. 167 e ss – Lei dos Registros Públicos.

Seção II - Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

A aquisição de propriedade imóvel só ocorre por meio do registro imobiliário que é obrigatório. Existe ainda o Sistema Torrens que se encontra em desuso.

O Brasil adota o Sistema Germânico e não o Francês.

No caso do Sistema Francês a aquisição se dá pela simples obtenção do Título Executivo causal de transferência da propriedade (Contrato assinado) independendo de registro; porém existe o registro para efeito de publicidade do ato contratual.

No Sistema Germânico é diferente. Na Alemanha existe um cadastro de todos os imóveis que integram o seu território e cada um desses imóveis possui um número de matrícula sendo portanto obrigatório o seu registro imobiliário.

São três os passos para se proceder uma aquisição de propriedade imóvel de forma mais segura:

1. Levantamento das certidões negativas de natureza pessoal e real;

2. Lavratura de escritura públicano Cartório de Notas chamado Tabelionato, via de regra;

3. Registro da escritura lavrada (título causal ou aquisitivo) no Cartório de Registro Imobiliário competente chamado Circunscrição Imobiliária;

OBS.: Na Alemanha, mesmo que o título tenha vício, ocorrendo o registro tal vício fica convalidado, portanto o registro atribui a propriedade imóvel o domínio absoluto.

No Brasil é diferente. O registro imobiliário gera uma presunção relativa de propriedade, portanto em caso de vício o registro poderá ser anulado se arguído por parte interessada. Exemplo: Marido se dizendo solteiro vende propriedade imóvel sem outorga uxória; a esposa pode pedir na justiça anulação da venda.

Proposta de leitura: Texto “Registro Imobiliário” da Profª Iolanda Leite (cap.4 do livro “Posse e Propriedade”, USP).

09 de agosto de 2010

Aquisição da Propriedade Imóvel (...)

São três os passos para se proceder uma aquisição de propriedade imóvel de forma mais segura:

1. Levantamento das certidões negativas de natureza pessoal e real;

PESSOAL:

· Justiça Estadual

o Forum cível – nos domicílios do alienante e do imóvel a ser alienado para verificar se o mesmo não é objeto de execução;

o Forum trabalhista – confirmar a inexistência de dívidas em processos trabalhistas em andamento;

o Forum penal ou criminal – verificar a inexistência de multas aplicadas no Criminal que venham a atingir o patrimômio;

· Justiça Federal – garantir que não existem processos pendentes;

· Cartório de Protestos – verificar a inexistência de processos de pré-insolvência sendo que nesse caso importará Fraude contra Credores;

· Receita Federal – comprovar a inexistência de Dívidas Tributárias tais como IR;

· Dívida Pública Municipal, Estadual ou Federal - comprovar a inexistência de Dívidas junto a Fazenda tais como IPTU ou ITR;

· Previdência Social (para Pessoas Jurídicas) – certidão negativa de dívida da Empresa junto ao INSS;

· Certidão negativa de débitos condominiais (para imóvel edilício) – certidão negativa de débitos junto à Administradora Condominial.

REAL:

· Circunscrição imobiliária – pedir certidão negativa de averbação de garantia hipotecária na matrícula do imóvel; verificar também se o imóvel pertence ao alienante.

o Livro 4 – relação de todos os endereços registrados na circuscrição;

o Livro 5 – relação de todos os proprietários de imóveis na ciscunscrição.

· Certidão negativa VINTENÁRIA – traz o histórico dos últimos 20 anos do imóvel.

· (Usucapião Urbano – art. 183, CF; art. 1240, CC; e art 9º da lei 10.257/2001).

CF, Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

CC, Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Seção V - DA USUCAPIÃO ESPECIAL DE IMÓVEL URBANO

Lei 10.257/2001, Art. 9º - Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

· OBS: o custo de obtenção dessas certidões cabe ao vendedor.

2. Lavratura de escritura pública no Cartório de Notas chamado Tabelionato

Via de regra, a alienação dos bens imóveis deve ser feita por meio de lavratura de Escritura Pública em qualquer Tabelionato, mesmo fora da comarca em questão.

Excepcionalmente é possivel a transferência da Propriedade por meio de instrumento particular nas seguintes hipóteses (arts. 107 e 108, CC):

· Quando o valor do imóvel for menor ou igual a trinta salários mínimos;

· Quando a lei assim o determinar, como no caso de compra de imóvel usando o FGTS em que é dispensada a Escritura Pública;

LIVRO III - Dos Fatos Jurídicos; TÍTULO I - Do Negócio Jurídico

CAPÍTULO I - Disposições Gerais

Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:

I - agente capaz;

II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;

III - forma prescrita ou não defesa em lei.

Art. 107. A validade da declaração de vontade não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir.

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

3. Registro do título aquisitivo (Escritura Pública ou Instrumento Particular)

A Lei de Organização Judiciária é que determina adivisão das Circunscrições Imobiliárias competentes para registro de cada imóvel; para legalizar e transferência de propriedade paga-se imposto ao Estado da seguinte forma:

· Doação – 4% sobre o Valor de Referência do Imóvel;

· Venda e Compra – 2% sobre o Valor de Referência do Imóvel;

Com a Escritura e o comprovante de pagamento do Imposto o Cartório fará uma pré-notação do registro no Livro 1 com minuto, hora, dia, mês e ano em que o registro deu entrada no Registro Imobiliário; no prazo de 30 dias será determinado o Registro Definitivo.

13 de agosto de 2010

3.Registro do título aquisitivo (Escritura Pública ou Instrumento Particular)(...)

Pode ocorrer exigência feita pelo Oficial do registro Imobiliário a ser cumprida pelo interessado no registro. Caso a parte não concorde com a exigência, pode suscitar dúvida no judiciário a se sujeitar:

· juiz não concorda com a parte – nesse caso a parte pode recorrer.

· Juiz concorda com a parte – define que a exigência não tem cabimento.

A matrícula do imóvel é, em regra, número invariável; somente em caso de desdobro serão atribuídos novos números de matrícula.

Exemplo:

· Terreno dividido em dois lotes ou;

· Fusão de dois imóveis pequenos formando um maior.

Não confundir Matrícula, Registro e Averbação:

· Matrícula – identifica o imóvel durante a sua existência;

· Registro – anotação feita na matrícula quando houver transferência de propriedade;

· Averbação – alterações das características do proprietário ou da propriedade sendo anotadas à margem da folha de registro.

EFEITOS JURÍDICOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO

Também chamados por alguns autores de PRINCÍPIOS, são os seguintes:

1. PUBLICIDADE

2. LEGALIDADE

3. FORÇA PROBANTE

4. CONTINUIDADE

5. OBRIGATORIEDADE

6. PRIORIDADE

7. CONSTITUTIVIDADE

8. TERRITORIALIDADE

9. ESPECIALIDADE

16 de agosto de 2010

PRINCÍPIOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO (...)

(EFEITOS JURÍDICOS)

1. PUBLICIDADE – permite que Sociedade tenha o real conhecimento da situação jurídica (domínio e propriedade) do imóvel registrado, quer seja pelo nome do proprietário, quer seja pelo endereço do imóvel. Este efeito permite, também, ao titular opor o seu direito de propriedade contra todos aqueles que dificultem ou impeçam o seu domínio.

2. LEGALIDADE – para que efetivamente ocorra o Registro é fundamental que o Título Aquisitivo do domínio se apresente regular e os encargos incidentes no imóvel estejam cumpridos. Caso o Oficial perceba alguma irregularidade, tais como regime de casamento, dimensões do imóvel, alienante menor de idade sem assistência, exigirá a regularização para que possa ocorrer o registro. Ocorrendo o Registro, este se constitui numa prova que o imóvel se encontra em situação regular com relação aos encargos ITBI ou ITCMD.

3. FORÇA PROBANTE – o Registro Imobiliário no Brasil gera uma presunção relativa de propriedade, chamada “IURIS TANTUM”, e admite, portanto prova em sentido contrário. Se o Título Aquisitivo estiver eivado de vícios, poderá ser anulado judicialmente e o Registro Imobiliário cancelado. Na Alemanha o Registro gera uma presunção absoluta da propriedade e caso haja vício o registro tem o condão de eliminá-lo atribuindo ao seu titular a propriedade absoluta. Ainda existe o Registro TORRENS (lei 6.015/73, art. 277 e ss) que embora vigente é ineficaz, pois está em desuso; este registro gera uma presunção absoluta, mas para sua ocorrência dois são os pressupostos: 1º) o imóvel deve estar em área rural e 2º) que o imóvel seja objeto de uma decisão judicial declarando a propriedade ou seja, o domínio.

4. CONTINUIDADE – o Registro Imobiliário cria um sistema em vista das alienações sucessivas que se caracteriza como sendo uma verdadeira cadeia registral visto que a cada transferência do imóvel um registro deve ser atribuído com novo número, indicando a sucessão, a transferência e tornando o registro contínuo, o qual sob pretexto algum pode sofrer solução de continuidade ou quebra da cadeia registral.

20 de agosto de 2010

PRINCÍPIOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO (...)

5. OBRIGATORIEDADE e CONSTITUTIVIDADE – para adquirir o domínio de uma propriedade imóvel o Registro Imobiliário é obrigatório e só a partir deste o indivíduo tem o seu nome ligado à propriedade e está constituído como proprietário.

6. PRIORIDADE – surge da prenotação do título aquisitivo da propriedade no Livro 1 do Registro Imobiliário competente. A prenotação é protocolo feito que dá prioridade do Registro definitivo àquele que apresentou o título aquisitivo em 1º lugar segundo uma ordem de apresentação.

Exemplo:

Um indivíduo “A” vende um imóvel para um indivíduo “B”, localizado na Rua dos Trilhos, 20.

Em 20 de agosto é lavrada escritura no 10º catório de notas.

Em 22 de agosto, o mesmo indivíduo “A”, mau caráter, vende outra vez o mesmo imóvel para o indivíduo “C” no 20º cartório de notas lavrando aí outra escritura.

Em 3 de setembro, 11:00 horas, no 7º Registro de Imóveis, competente, o indivíduo “C” efetua a prenotação do seu título aquisitivo.

Em 10 de setembro, também, no 7º Registro de Imóveis, competente, o indivíduo “B” efetua a prenotação do seu título aquisitivo.

Conclusão: nesse momento a prioridade é do indivíduo “C” apesar de ter comprado depois do indivíduo “B”.

Este, por sua vez, só terá o valor de seu título considerado se cair, por alguma exigência não cumprida em 30 dias, a prenotação do indivíduo “C”.

Caso contrário só resta ao indivíduo “B” acionar civil e criminalmente (estelionato) o indivíduo “A”.

7. TERRITORIALIDADE – O Registro Imobiliário deve ocorrer efetivamente no Cartório de Registro competente, competência essa determinada por Norma Jurídica segundo a localização do imóvel dentro de uma determinada Comarca (L.6015/73). Quando na Comarca tiver mais de um Registro Imobiliário será a Lei de Organização Judiciária que determinará a competência de cada Registro. Caso o imóvel se localize na linha limítrofe da divisão geográfica deverá ser registrado em ambos os Registros.

8. ESPECIALIDADE – consiste esse efeito na devida individualização do imóvel que se pretende registrar devendo constar no título translativo do domínio a ser registrado: área do imóvel, metragem de frente e fundos, confinantes (vizinhos) do próprio imóvel, Avenida ou Rua ou Alameda para que o imóvel está voltado, nome e número da rua em que se localiza entre outras informações que o individualizem.

Próxima aula: USUCAPIÃO

23 de agosto de 2010

USUCAPIÃO - AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DE BENS IMÓVEIS

Legislação:

· arts. 1238 até 1244, CC;

· art. 183 e 191, CF;

· art. 9º e ss, L. 10.257/91 – Estatuto da Cidade;

· art. 33, L. 6001/73 – Estatuto do Índio;

· arts. 941 até 945, CPC.

Considerações iniciais:

Existem seis espécies de Usucapião sendo uma delas específica do Estatuto dos Índios.

Usucapião:

· Extraordinário

o Quinze ou dez anos de posse “ad usucapionem”

o Pode ter outros imóveis

· Urbano

o Cinco anos de posse “ad usucapionem” como moradia sua ou da família;

o Não pode ter outros imóveis

Autores:

· Benedito Silvério Ribeiro, Tratado de Usucapião, vol. I e II, Ed. Saraiva;

· Lenine, A Prescrição Aquisitiva por Usucapião;

CONCEITO E FUNDAMENTO JURÍDICO DO USUCAPIÃO

O Usucapião é o modo originário de aquisição de uma propriedade ou de outros Direitos Reais (Servidão, Usufruto, Uso e Habitação) que ocorrem por meio do exercício prolongado da posse dentro de um prazo legal e, quando necessário, com a observância de determinados requisitos normativos.

Observações:

1. Modo originário à para grande parte da Doutrina o modo de aquisição é originário porque não há transmissibilidade; porém uma pequena parcela de doutrinadores defende que é modo derivado pois havendo tributos em atraso o usucapiendo deverá saldá-los.

2. Aquisição e Prescrição à embora o art. 1244, CC, remeta às regras da Prescrição, o Instituto do Usucapião no Brasil é modo próprio previsto no CC como um modo aquisitivo da Propriedade. Na França a Prescrição pode ser extintiva ou aquisitiva de direitos.

3. Outros direitos também podem ser objeto de usucapião tais como a servidão, o usufruto, o uso e a habitação. Exemplo: depois de vinte anos pode-se alegar usucapião da servidão de trânsito.

O fundamento jurídico de um fenômeno se refere a causa, a razão ou ao porquê da existência desse fenômeno. No caso do instituto da Usucapião o fundamento é a consolidação da propriedade ou do seu domínio por meio do exercício prolongado da posse, portanto através de sua jurisdicização fática que garante a segurança jurídica e a paz social.

Lembrando: “O DIREITO NÃO SOCORRE OS QUE DORMEM”.

SENTENÇA DE USUCAPIÃO

Praticamente a sentença de usucapião tem natureza declaratória, inclusive de acordo com o já pacificado pelos Tribunais, mas teoricamente alguns doutrinadores defendem que ela pode ser de natureza constitutiva.

A questão implica que para uma sentença declaratória o seu efeito é “EX TUNC”, portanto retroage à data do fato mas se a sentença é considerada constitutiva o seu efeito será “EX NUNC” passando a existir direito a partir do momento da prolatação da sentença.

Exemplo:

Em 01 de maio de 2005, o indivíduo “A” ocupa uma área de 150 m².

Em 02 de maio de 2010 completam cinco anos de ocupação, prazo legal para pedir usucapião urbano (art, 183, CF; art. 1210, CC; art, 9º, Est. Da Cidade) e preenche os seguintes requisitos:

1. A ocupação já transcorreu por cinco anos de forma ininterrupta;

2. A área pretendida é menor que 250 m²;

3. A área pretendida é urbana;

4. O usucapiendo não é proprietário de outro imóvel, urbano ou rural;

5. O usucapiendo manteve-se, durante esse prazo legal, estabelecido como sua moradia e ou de sua Família.

Preenchendo os requisitos acima deve ingressar em juízo para a obtenção da sentença de usucapião.

Considerando que:

· Em 30 de junho de 2010, entrou com a ação de usucapião;

· Em 12 de dezembro de 2012, a sentença transitou em julgado;

Vejamos a seguinte hipótese:

Em 20 de junho de 2010, o indivíduo “B” propõe ação em face do indivíduo “A” reivindicando o imóvel que “A” ocupa;

1. Se a sentença tiver natureza declaratória retroagirá à data de 02 de maio de 2010, em que se completaram os cinco anos e nada muda para “A”;

2. Se a sentença tiver natureza constitutiva o direito não retroage e passa a vigorar a partir da prolatação da sentença, mudando a situação de “A”.

No Brasil a maioria dos doutos entendem que essa sentença é de natureza declaratória, mas para que produza seus efeitos deverá ser levada a Registro Imobiliário competente, momento em que o antigo título será cancelado.

De outra forma podemos enunciar que Sentença Declaratória não é requisito para a Usucapião uma vez que somente declara direito que já existia anteriormente; ao contrário desta, a Sentença Constitutiva é necessária para que se pleiteie o Usucapião.

REQUISITOS PARA A OCORRÊNCIA DA USUCAPIÃO

Os requisitos podem ser pessoais, reais e formais; estes últimos se dividem em necessários e especiais.

PESSOAIS à os requisitos pessoais dizem respeito à pessoa que pretende usucapir (usucapiente) como também se referem à pessoa titular da posse ou proprietária do bem que se pretende usucapir.

1. Requisito pessoal do usucapiente – basicamente, capacidade civil de fato. No caso do art. 3º ou do art. 4º do CC, não poderá usucapir por si só. Pessoa Jurídica pode usucapir na pessoa de seu Administrador quando ordinário e extraordinário; no caso de Usucapião urbano e especial não poderá.

2. Requisitos da pessoa de quem se pretende usucapir - parte da Doutrina entende possível Usucapião de imóvel que tenha como possuidor e proprietário pessoa relativamente incapaz, caso em que seu assistente ou seu representante deve defender seus direitos; uma outra parte da Doutrina entende não possível Usucapião de imóvel que tenha como possuidor e proprietário pessoa relativamente incapaz, pois pelo princípio da Isonomia se exige-se do Usucapiente capacidade então deve-se exigir também do dono.

PRÓXIMA AULA: LEGITIMAÇÃO

27 de agosto de 2010

LEGITIMAÇÃO

Legitimação é uma capacidade especial. Por exemplo:

1. Entre cônjuges não corre prazo prescricional durante o matrimônio;

2. O mesmo ocorre com o Usucapião porque um cônjuge não tem legitimação para usucapir bem do outro cônjuge.

3. Também não corre prazo de Usucapião para um indivíduo absolutamente incapaz.

REAIS à para caracterizar Usucapião; (arts. 197 a 201, CC)

Seção II - Das Causas que Impedem ou Suspendem a Prescrição

Art. 197. Não corre a prescrição:

I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;

II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;

III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela.

Art. 198. Também não corre a prescrição:

I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;

II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios;

III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.

Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:

I - pendendo condição suspensiva;

II - não estando vencido o prazo;

III - pendendo ação de evicção.

Art. 200. Quando a ação se originar de fato que deva ser apurado no juízo criminal, não correrá a prescrição antes da respectiva sentença definitiva.

Art. 201. Suspensa a prescrição em favor de um dos credores solidários, só aproveitam os outros se a obrigação for indivisível.

O requisito REAL se refere a coisa que pode ou não ser objeto de Usucapião. Basicamente, para que uma coisa seja objeto de Usucapião deve se encontrar no Comércio jurídico.

Relembrando, as razões que retiram a coisa do comércio são três:

1. A própria natureza do bem;

2. Uma determinação legal;

3. A vontade do titular da coisa.

Existem, ainda, os bens que são inesgotáveis e portanto não podem ser apreendidos pelo homem. São bens que não tem valor econômico tais como o Sol, a Lua, o Oceano e o Ar.

São características dos bens fora do comércio:

1. Ser coisa inalienável, impenhorável e imprescritível;

2. Ter determinação legal caso contrário não; exemplo: Bens públicos não podem ser Usucapidos (arts. 183, § 3º e 191, § único, CF; art. 102, CC);

CC, Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

CF, Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

3. A própria vontade do titular.

Exemplo: Cláusula de Inalienabilidade Jurídica;

O efeito dessa cláusula alcança terceiros?

Uns defendem que sim e então o bem não pode ser Usucapido;

outros defendem que não, pois a cláusula só vale entre as partes e o bem poderia ser usucapido por terceiros.

30 de agosto de 2010

REQUISITOS PARA A OCORRÊNCIA DA USUCAPIÃO(...)

FORMAIS à os requisitos formais do Usucapião se dividem necessários e não necessários (especiais).

REQUISITO FORMAL NECESSÁRIO

O requisito formal é dito necessário quando for exigida a sua presença em toda e qualquer espécie de Usucapião.

Existem dois requisitos formais necessários, a saber:

· Tempo – refere-se ao tempo de exercício possessório definido pela lei.

o Imóveis à mínimo de 5 anos e máximo de 15 anos; K

o Móveis à mínimo de 3 anos e máximo de 5 anos; J

o Servidão à mínimo de 20 anos. L

· Posse - trata-se da posse “ad usucapionem” que possui as características seguintes, devendo ser:

o Mansa

o Pacífica

o Pública

o Contínua ininterrupta

o Com “animus domini”

POSSE MANSA à é a posse exercida pelo usucapiente sem oposição do legítimo possuidor e ou proprietário, ou ainda de terceiros juridicamente interessados. O que é “sem oposição”? quem define é a Jurisprudência.

Exemplo: Um indivíduo “A”, em 01/03/2005, passa a exercer a posse de imóvel, tipo urbano individual (arts. 183,CF; 1240,CC; 9º,Estat. Cidade), que ocorre por 5 anos concluindo-se o quinquênio em 02/03/2010 e ingressa com ação de Usucapião em 03/03/2010 (na contagem exclui-se o 1º dia, 01 de março de 2005 e o último dia, 02 de março de 2010). Pergunta-se como “B”, legítimo proprietário, poderia ter se oposto de forma que impedisse a procedência da ação com que “A” ingressou em juízo?

O indivíduo “B” poderia se opôr de tres modos exemplificados a seguir:

1. No 2º ano “B” enviaria uma notificação, por carta ou por e-mail, de esbulho possessório à para essa providência do interessado a maioria da jurisprudência entende que não caracteriza oposição e sim de mero inconformismo (entendimento já consagrado jurisprudencialmente);

2. No 3º ano “B” proporia Ação de Reintegração na Posse com sentença favorável ao “A”à para essa providência do indivíduo “B” a maioria da jurisprudência ainda entende que somente a ação não é suficiente para caracterizar oposição, porém já existe uma minoria que entende que mesmo assim caracteriza oposição.

3. No 4º ano “B” proporia Ação de Reintegração na Posse com sentença favorável a êle à essa providência do indivíduo “B” a jurisprudência entende que caracteriza oposição, portanto essa oposição descaracteriza a posse mansa para efeito de Usucapião e ocorre quando o legítimo possuidor e ou proprietário ou terceiros juridicamente interessados propõe ação judicial em face do usucapiente e a sentença lhe é favorável retroagindo até a data do ingresso em juízo.

POSSE PACÍFICA à é a posse exercida pelo usucapiente sem vícios objetivos como a violência, a cladestinidade ou a precariedade.

Exemplo: Um indivíduo “A”, em 01/04/2004, invadiu o imóvel do indivíduo “B” de forma violenta e até 28/02/2005 manteve a apreensão sob arma de fogo, violentamente, portanto esse período não é apto a gerar Usucapião, porque é detenção pelo art. 1208, 2ª parte. A partir daí baixaram as armas passando a ser uma posse injusta sem violência, passando então a fluir o prazo para Usucapião, pois embora a posse continue injusta em relação a “B” é justa em relação à Sociedade.

Caso o indivíduo “A” tivesse invadido o imóvel a partir de 01/01/2004, de forma violenta e “B” não conseguisse provar que “A” manteve a violência até 28/02/2005, a presunção legal, em vista da falta de prova que a violência continuou, é que cessou em 1 ano e 1 dia.

POSSE PÚBLICA à é a posse exercida pelo usucapiente quando não for de forma oculta, sorrateira ou clandestina em face do legítimo possuidor e ou proprietário ou terceiro interessado juridicamente que deve ter conhecimento ou pelo menos a possibilidade de conhecer o período possessório exercido pelo usucapiente, portanto resumindo são dois os requisitos para que a posse seja considerada pública:

1. Que a posse seja exercida de forma clara, transparente;

2. Que o interessado tenha a possibilidade de saber da posse.

Exemplo 1: o indivíduo “B” foi para a Europa em janeiro de 2005. O indivíduo “A” ingressou no imóvel de “B” em março de 2005 permanecendo até março de 2010. Pergunta-se: a posse é pública ou não?

1. Se todos os vizinhos conheciam mas “B” não então a posse não é pública porque o interessado desconhecia e nem teve a oportunidade de saber;

2. Se “A” provar que o irmão de “B”, o indivíduo “C”, conhecia e que “C” falava regularmente com “B” tendo este a possibilidade de saber então a posse se torna pública.

Exemplo 2: o indivíduo “B” foi para a Polônia em janeiro de 2005. O indivíduo “A” ingressou no imóvel de “B” em março de 2005 permanecendo até março de 2010. “B” não deixou contato, portanto o interessado não teve a oportunidade de conhecer a invasão. Pergunta-se: a posse é pública ou não? Nesse caso não é pública sendo totalmente clandestina.

POSSE CONTÍNUA E ININTERRUPTA à é a posse exercida pelo usucapiente sem solução de continuidade, sem intervalos do exercício possessório, ou seja a posse não pode ser interrompida durante o período exigido para a caracterização do Usucapião.

Exemplo: O indivíduo “A” ingressou no imóvel de “B” em 01 de março de 2005. Em 02 de março de 2010 completará um período de 5 anos.

1. Caso tenha parado de exercer a posse de março de 2007 e a retomado em dezembro de 2007 começara daí nova contagem do tempo para Usucapir.

2. Caso tenha se ausentado por pequenos períodos (questão de dias) não ficará caracterizada a interrupção;

3. Também não caracteriza interrupção a ausência de “A” desde que mantenha o imóvel guardado e cuidado mantendo a aparência de dono.

03 de setembro de 2010

REQUISITO FORMAL NECESSÁRIO (...)

5ª característica da posse “ad usucapionem”

POSSE COM CARÁTER “ANIMUS DOMINI” (elemento subjetivo da teoria de savigny) à é a posse exercida pelo usucapiente com a intenção de ser dono, de ter a coisa para si, ou ainda quem exerce a posse na qualidade de proprietário.

Alguns tribunais admitem que o pagamento de tributos caracteriza “Animus Domini”, outros não.

Concluindo, dois são os requisitos formais necessários para Usucapião:

1. Tempo

2. Posse “ad usucapionem” – mansa, pacífica, pública, contínua ininterrupta, e com “Animus Domini”.

REQUISITOS FORMAIS ESPECIAIS

Os requisitos formais são ditos especiais porque estão presentes em determinadas espécies de Usucapião.

São exemplos de requisitos especiais o JUSTO TÍTULO, a BOA-FÉ, a dimensão de imóvel, a localização do imóvel, a finalidade da ocupação para efeito de Usucapião.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Justo título e boa-fé são requisitos exigidos para caracterizar Usucapião Ordinário (leitura: Benedito Silvério Ribeiro, TRATADO DE USUCAPIÃO, Vol. I e II).

JUSTO TÍTULO

Justo Título é o documento hábil, idôneo, capaz; é o ato jurídico eficaz que viabiliza a transferência da propriedade, mas que em razão de um defeito implícito, de uma falha formal suspende efetivamente a transferência do domínio.

Exemplo 1: “A” é casado em Regime Parcial de Bens com “B”; resolve vender imóvel adquirido durante a constância do casamento.

“A” vende a “C” lavrando-se Escritura de Compra e Venda a qual é levada a registro na Circunscrição Imobiliária competente.

Exemplo 2: “A” incapaz assina Contrato de Compra e Venda à defeito de forma.

As doutrinas de jurisprudência mais clássicas entendem que para um documento de transferência ser considerado Justo Título é fundamental que esse documento se encontre registrado.

Para Usucapião ordinário necessita-se 10 anos de posse “ad usucapionem”, justo título e boa-fé.

BOA-FÉ

O usucapiente estará de boa-fé quando ignorar, desconhecer o vício existente no seu vínculo causal de aquisição da propriedade .

10 de setembro de 2010

REQUISITOS FORMAIS ESPECIAIS(...)

Justo Título e Boa-fé, que é ignorar o vício do Justo Título, já vistos.

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL E SEUS REQUISITOS

1. Usucapião Extraordinário (art. 1238, CC)

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Além dos requisitos de natureza pessoal e real são específicos:

a. Posse “ad usucapionem”

b. 15 anos de exercício possessório podendo esse prazo ser reduzido para 10 anos se usar como moradia habitual ou realizar obras no imóvel de caráter produtivo.

O Justo Título e a Boa-fé nessa espécie são presumidos de forma absoluta e também o usucapiente não fica impedido de ter outros imóveis.

2. Usucapião Ordinário (art. 1242, CC)

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

Além dos requisitos de natureza pessoal e real são específicos nessa espécie:

a. Posse “ad usucapionem”

b. Presença do Justo Título;

c. Presença da Boa-fé que necessáriamente deve ser provada;

d. 10 anos de exercício possessório podendo esse prazo ser reduzido para 5 anos se ocorrer uma das hipóteses seguintes:

i. Imóvel adquirido por meio de título oneroso registrado e posteriormente cancelado e o usucapiente tiver nele estabelecido moradia ou;

ii. Realizar no imóvel investimentos de caráter econômico e social.

O Justo Título e a Boa-fé nessa espécie não são presumidos.

3. Usucapião Urbano Individual (art. 1240, CC; art. 183, CF; art. 9º, L.10.257- Estatuto da Cidade)

§ 1o O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2o O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º - Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Est. Cid., Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.

Essa espécie surge com a Constituição de 1988 e veio atender à Função Social do Direito ou, especificamente da Propriedade.

Além dos requisitos de natureza pessoal e real são específicos nessa espécie:

a. Posse “ad usucapionem”

b. 5 anos de exercício possessório;

c. Dimensão do imóvel a ser usucapido até 250 m²;

d. Que o imóvel a ser usucapido se encontre em área urbana;

e. Que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

f. Que o usucapiente estabeleça no imóvel sua moradia e ou de sua família.

13 de setembro de 2010

ESPÉCIES DE USUCAPIÃO DE BEM IMÓVEL E SEUS REQUISITOS(...)

4. Usucapião Urbano Coletivo (art. 183, CF; art. 10º e ss, L.10.257- Estatuto da Cidade)

Nessa espécie de Usucapião o art. 183 da CF enseja a Função Social da Propriedade.

Est. Cid., Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.

§ 2º A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis.

§ 3º Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

§ 4º O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

§ 5º As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

a. Posse “ad usucapionem”

b. 5 anos de exercício possessório;

c. Dimensão do imóvel a ser usucapido maior que 250 m²;

d. Que o imóvel a ser usucapido se encontre em área urbana;

e. Que o exercício coletivo da posse seja feito por população de baixa renda (atualmente até três salários mínimos);

f. Que os usucapientes que integrem a coletividade de baixa renda não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural;

g. Que a finalidade da ocupação seja a moradia;

h. Que as áreas ocupadas pela coletividade dentro da unidade que se pretende usucapir sejam indeterminadas (não individualizadas).

5. Usucapião Especial ou Usucapião “pro labore” (art. 191, CF; art. 1239,CC)

Essa espécie de Usucapião visa fixar a família na terra.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Art. 191. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como seu, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra, em zona rural, não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

Parágrafo único. Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

a. Posse “ad usucapionem”

b. 5 anos de exercício possessório;

c. Que o imóvel a ser usucapido se encontre em área rural;

d. Dimensão do imóvel a ser usucapido seja até 50 hectares;

e. Que a finalidade da ocupação seja a moradia e a subsistência do usucapiente ou de sua família;

f. Que o usucapiente não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural;

6. Usucapião Especial previsto na Lei 6.001/73, art. 33

Essa Lei regulamenta e tutela os índios, atribuindo a FUNAI a representação civil dos indígenas.

Essa espécie de Usucapião permite usucapir terras particulares por parte dos silvícolas, integrados ou não.

Est. Do índio, art. 33 - O índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às terras do domínio da União, ocupadas por grupos tribais, às áreas reservadas de que trata esta Lei, nem às terras de propriedade coletiva de grupo tribal.

a. Posse “ad usucapionem”

b. 10 anos de exercício possessório;

c. Que o imóvel a ser usucapido se encontre em área particular;

d. Dimensão do imóvel a ser usucapido seja menor que 50 hectares;

RELEMBRANDO: Aquisição da Propriedade Imóvel

Derivada – ocorre transmissibilidade

· Por sucessão (será visto no 5º ano)

· Por registro imobiliário

Originária – não ocorre transmissibilidade

· Por usucapião

· Por acessão

SEGUNDA FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL ORIGINÁRIA:

ACESSÃO (arts, 1248 a 1259, CC)

Acessão é o modo originário de aquisição da propriedade imóvel por meio da união ou da incorporação de uma coisa acessória a uma coisa principal que determina o surgimento de uma coisa diferente das que se uniram ou se incorporaram sendo esta nova coisa autônoma e inseparável, como por exemplo, um terreno como coisa principal e a construção de uma casa como coisa acessória deteminando o surgimento de um imóvel por acessão, neste caso do tipo artificial porque dependeu de ação humana.

Seção III
Da Aquisição por Acessão

Art. 1.248. A acessão pode dar-se:

I - por formação de ilhas;

II - por aluvião;

III - por avulsão;

IV - por abandono de álveo;

V - por plantações ou construções.

Subseção I
Das Ilhas

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

I - as que se formarem no meio do rio consideram-se acréscimos sobrevindos aos terrenos ribeirinhos fronteiros de ambas as margens, na proporção de suas testadas, até a linha que dividir o álveo em duas partes iguais;

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

Subseção II
Da Aluvião

Art. 1.250. Os acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

Subseção III
Da Avulsão

Art. 1.251. Quando, por força natural violenta, uma porção de terra se destacar de um prédio e se juntar a outro, o dono deste adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do primeiro ou, sem indenização, se, em um ano, ninguém houver reclamado.

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.

Subseção IV
Do Álveo Abandonado

Art. 1.252. O álveo abandonado de corrente pertence aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.

Subseção V
Das Construções e Plantações

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.254. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.

Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.

Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

Parágrafo único. Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à vigésima parte deste e o valor da construção exceder consideravelmente o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo para a construção.

Art. 1.259. Se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro.

1º TIPO DE ACESSÃO: ACESSÃO DE IMÓVEL PARA IMÓVEL

São acessões naturais presentes no Código Civil nos artigos de 1249 a 1252 e são de 4 espécies:

· ALUVIÃO

· AVULSÃO

· FORMAÇÃO DE ILHAS

· ABANDONO DE ÁLVEO

ALUVIÃO

Subseção II
Da Aluvião

Parágrafo único. O terreno aluvial, que se formar em frente de prédios de proprietários diferentes, dividir-se-á entre eles, na proporção da testada de cada um sobre a antiga margem.

Pode ser o aluvião ou a aluvião e se subdivide em:

a. Própria à quando ocorre pelas forças naturais de uma corrente fluvial, lenta e paulatinamente, trazendo consigo materiais como areia e pedras com a consequencia de criar depósitos e aterros na testada de um imóvel ribeirinho aumentando suas dimensões.

b. Imprópria à quando ocorre recuo natural e permanente da corrente fluvial deixando exposto terreno até então submersos, tanques de areia os quais passam a agregar determinado imóvel ribeirinho aumentando a sua dimensão.

AVULSÃO

Subseção III
Da Avulsão

Parágrafo único. Recusando-se ao pagamento de indenização, o dono do prédio a que se juntou a porção de terra deverá aquiescer a que se remova a parte acrescida.

Avulsão é uma forma de acessão natural de imóvel para imóvel que se caracteriza pelo deslocamento abrupto e repentino de uma porção de terra de um imóvel ribeirinho para outro imóvel também ribeirinho por conta da força da corrente fluvial que faz a dimensão desse outro imóvel aumentar. Não se fala de avulsão em rios públicos navegáveis ou aqueles que desembocam no mar, e sim em rios particulares e interiores que cruzam algumas propriedades também particulares.

A porção de terra deslocada só passa a integrar a nova propriedade após 1 ano, período decadencial em que o proprietário prejudicado, sob a escolha do proprietário favorecido pode:

a. Exigir do favorecido a porção de terra deslocada ou;

b. Exigir do favorecido o valor da indenização correspondente à porção de terra deslocada.

17 de setembro de 2010

(não houve aula – Congresso Multidisciplinar)

20 de setembro de 2010

2ª FORMA DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE ORIGINÁRIA: ACESSÃO (...)

FORMAÇÃO DE IHA

Subseção I
Das Ilhas

Art. 1.249. As ilhas que se formarem em correntes comuns ou particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros, observadas as regras seguintes:

II - as que se formarem entre a referida linha e uma das margens consideram-se acréscimos aos terrenos ribeirinhos fronteiros desse mesmo lado;

III - as que se formarem pelo desdobramento de um novo braço do rio continuam a pertencer aos proprietários dos terrenos à custa dos quais se constituíram.

As ilhas podem ser formadas de tres formas:

1. Por acúmulo de materiais trazidos pela corrente fluvial;

2. Por diminuição natural e permanente do fluxo das águas fazendo com que surja parte do álveo descoberto pelas águas;

3. Por desvio natural e permanente das águas fluviais fazendo com que parte do álveo fique descoberto.

Questão: A quem pertence essa ilha?

Para determinação da propriedade da ilha formada num rio particular há que se traçar uma linha mediana imaginária que corte o álveo do rio ao meio pertencendo a ilha constituída proporcionalmente aos donos dos imóveis ribeirinhos da margem esquerda e da margem direita de acordo com a linha mediana traçada.

Em relação aos proprietários de uma das margens, esquerda ou direita, deve-se traçar uma linha perpendicular imaginária do prolongamento da linha divisória com o outro imóvel vizinho, linha essa que deve se prolongar até a linha mediana do rio, pertencendo a ilha constituída a cada imóvel de acordo com as suas testadas.

ABANDONO DE ÁLVEO

Subseção IV
Do Álveo Abandonado

Abandono de álveo ocorre quando deixam, natural e permanentemente, de fluir as águas de um rio particular fazendo com que passe a existir no local terra firme, onde até então existia água, passando o domínio dessas terras a pertencer aos proprietários dos imóveis ribeirinhos como prolongamento de suas testadas até a linha mediana imaginária que corta o álveo do rio.

2º TIPO DE ACESSÃO: ACESSÃO DE MÓVEL PARA IMÓVEL

São acessões presentes no Código Civil nos artigos de 1253 a 1259 e ocorrem por 3 meios:

· Por meio das construções ( de forma artificial, pela ação humana);

· Por meio das plantações (artificiais ou naturais);

· Por meio das semeaduras (artificiais ou natirais).

Subseção V
Das Construções e Plantações

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Nesse tipo de acessão o, em regra, o acessório segue a sorte do principal, portanto toda construção, plantação ou semeadura feita em um imóvel presume-se feita à custa do proprietário desse imóvel, a êle pertencendo até que se prove o contrário. Trata-se de presunção IURIS TANTUM (art. 1253, CC).

Art. 1.253. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário.

Observa-se ainda a boa ou má-fé do construtor, plantador ou semeador e também do dono do solo onde ocorreu a construção, a semeadura ou a plantação.

Outro príncípio observado nesse estudo é o que veda ou PROÍBE O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

São três as hipóteses possíveis:

1. Quando o indivíduo constrói, planta ou semeia em imóvel próprio com materiais alheios (art. 1254, CC):

Nesse caso o indivíduo torna-se dono da construção, plantação ou semeadura porque o acessório segue a sorte do principal; no entanto, para evitar o enriquecimento sem causa, o dono do imóvel deve pagar ao dono dos materiais o valor valor devido se o proprietário do imóvel agiu de boa-fé, devendo pagar o valor na forma de indenização se agiu de má-fé.

2. Quando o indivíduo constrói, planta ou semeia com materiais próprios em imóvel alheio (arts. 1255 e 1256, CC):

Nesse caso o indivíduo dono da construção, plantação ou semeadura perde a propriedade dos bens para o dono do solo (acessório segue o principal); no entanto, para evitar o enriquecimento sem causa, o dono dos bens pode exigir do proprietário do solo indenização desde que este (construtor, plantador ou semeador) tenha agido de boa-fé.

Exceção (art. 1255, único): O acessório não segue a sorte do principal.

No caso do valor dos bens ser maior do que o valor do próprio solo onde ocorreu a construção, plantação ou semeadura, aquele que construiu, plantou ou semeou se torna dono do imóvel desde que tenha agido de boa-fé, seguindo o principal a sorte do acessório, devendo no entanto, o proprietário do solo ser ressarcido pelo dono dos materiais empregados evitando assim o enriquecimento ilícito.

24 de setembro de 2010

ACESSÃO (...)

O parágrafo único do art. 1255 do CC assim como os arts 1258 e 1259 também excepcionam a regra porque é o principal que passa a seguir a sorte do acessório.

O dono da construção torna-se dono do imóvel alheio.

A art. 1256 do CC trata da má-fé recíproca, ou seja, a má-fé do construtor, plantador ou semeador com materiais próprios e a má-fé do proprietário do imóvel onde ocorre a construção, plantação ou semeadura.

Art. 1.256. Se de ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas e construções, devendo ressarcir o valor das acessões.

Parágrafo único. Presume-se má-fé no proprietário, quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua presença e sem impugnação sua.

O que determina a existência de má-fé recíproca é a ocorrência quando o construtor, o plantador ou semeador construir, plantar ou semear utilizando-se de materiais próprios em imóvel alheio tendo pleno conhecimento, não ignorando que este imóvel pertence a outra pessoa e o dono desse imóvel tendo o conhecimento da construção, plantação ou semeadura não se opuser a esse fato.

A má-fé de um anula a má-fé do outro, portanto o dono do imóvel torna-se proprietário da construção, plantação ou semeadura devendo no entanto o proprietário dos materiais empregados ser indenizado no valor das acessões realizadas.

Se consagra o princípio do acessório que segue a sorte do principal como tanto o princípio que proibe o enriquecimento sem causa.

3. Quando o indivíduo constrói, planta ou semeia com materiais alheios em imóvel alheio (arts. 1257, CC):

Art. 1.257. O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio.

Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor.

Exemplo: Um indivíduo “A” que constrói uma casa no imóvel de propriedade de “B” utilizando materiais que integram o patrimônio de “C”.

A construção, plantação ou semeadura feita pertence ao dono do solo, dono do imóvel que é o indivíduo “B”.

O indivíduo “C” pode exigir o valor dos materiais que foram empregados na construção, plantação u semeadura como uma forma de reparação do seu dano sofrdo. “C” pode pedir a “B” evitando assim o enriquecimento sem causa.

( não cai conceito e características de propriedade)

PARA PI ATÉ 24 09

Art. 1.258. Se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente.

01 de outubro de 2010

(correção da PI)

04 de outubro de 2010

DIREITO DE VIZINHANÇA (arts. de 1277 até 1313, CC)

Aplica-se: “Meu direito termina onde começa o direito do outro”.

Leitura indicada: Santiago Dantas, Direito de Vizinhança.

CONCEITO:

O Direito de Vizinhança é o conjunto de regras e princípios que restringe o uso absoluto da propriedade tendo-se em vista o interesse privado pelo escopo da convivência harmônica entre vizinhos a fim de que seja garantido um bom convívio social, a paz, a segurança e a estabilidade sócio-jurídica.

O estudo do Direito de Vizinhança será feito em três partes como segue:

1. Quanto a intensidade do uso da propriedade (uso nocivo da propriedade) à

O artigo 187 do CC prevê o instituto do “Abuso de Direito”, e diz:

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

A teoria do abuso do direito foi formulada ao início do século XX. Seu principal impulsor foi o francês Josserand. A seu julgamento, nenhum direito era absoluto e o exercício das faculdades outorgadas pela lei, devia ser conforme ao espírito que impulsionou sua sanção.

Como exemplo de seu tempo citava o caso da altura exagerada de uma chaminé a qual chamava de torre. Defendia que se uma torre com altura de 10 metros era suficiente para escoar a fumaça de uma fábrica então outra construída com altura maior causando sombra desnecessária em uma horta, matando as plantas seria um abuso de direito.

O art. 1279, CC fala da lesão à propriedade vizinha;

Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.

Caso se trate de ato ilícito como, por exemplo, atear fogo na propriedade vizinha, será tratado pelos art. 186 e arts. 927 e ss;

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.

USO NOCIVO

O uso da propriedade será nocivo, anormal quando o indivíduo, no exercício de seu direito, abusar de suas prerrogativas ou, ainda exercendo o domínio de forma regular causar lesão à propriedade vizinha interferindo em ambas as hipóteses no sossêgo, na segurança, na saúde dos vizinhos causando-lhes transtorno, incômodo no uso de suas propriedades.

Exemplos:

· Sossêgo – o maior incômodo é a emissão sonora acima do normal como no caso de bandas de música e templos religiosos;

· Saúde – manter na residência pessoa contaminada por meningite ou então uma fábrica que emite poluentes;

· Segurança – construção de muro que ameaça desabar sobre a propriedade vizinha; armazém de fogos ou explosivos.

CRITÉRIOS

Os critérios normativos, doutrinários e jurisprudenciais determinantes para a caracterização do uso normal ou anormal do domínio são quatro, a saber:

1. TOLERABILIDADE

2. USOS E COSTUMES DA REGIÃO

3. NATUREZA DO INCÔMODO

4. PRÉ OCUPAÇÃO

TOLERABILIDADE

Este critério pode ser considerado pelo juiz sob os ângulos objetivo e subjetivo.

Objetivo: o juiz leva em conta que o chamado uso anormal da propriedade afeta a comunidade. Pode fazer uma inspeção pessoal no local para certificar-se.

Subjetivo: nesse caso a reclamação parte de uma ou duas pessoas e o juiz deverá cuidar de analisar se realmente afeta a todos.

Exemplo: vizinho de fábrica entrou com pedido de fechamento porque a emissão de poluente lhe causou bronquite; após análise ficou comprovado que realmente poluente da fábrica lhe fez mal à saúde; o juiz ao invés de fechar a fábrica e desempregar milhares de pessoas e sendo o caso pessoal mandou a fábrica indenizar a vítima comprando-lhe a casa para que com o dinheiro va venda pudesse comprar outra casa distante dali.

USOS E COSTUMES

Este critério dos usos e costumes da região deve ser considerado pelo juiz na análise do caso concreto.

Exemplo: a região da Vila Mariana é mais residencial que a região da Vila Madalena, então uma reclamação de barulho na V Madalena é diferente de uma na V Mariana.

08 de outubro de 2010

NATUREZA DO INCÔMODO

Este critério da natureza do incômodo, da interferência ou do transtorno deve ser considerado pelo juiz após determinados por laudos técnicos os referidos incômodos, interferências ou transtornos para que o magistrado possa constatar ou não a afetação do vizinho.

PRÉ-OCUPAÇÃO

Em absoluto o juiz deverá usar isoladamente o critério da pré-ocupação. O juiz verifica efetivamente quem primeiro ocupou a região, se aquele que reclama do suposto incômodo ou aquele que pratica esse incômodo, devendo o magistrado formar sua convicção a favor de quem ocupou primeiramente a região.

Vizinho não é só o de parede, o confinante e sim aqueles cuja relação se estabeleça entre os imóveis ainda que estejam distantes geograficamente.

Exemplo: imóvel em cima do morro cuja tubulação de esgoto passa por imóvel distante localizado em baixo serão vizinhos ainda que longe um do outro.

AÇÕES COMUNS NO DIREITO DE VIZINHANÇA

São exemplos de ações rotineiras dentro do Direito de Vizinhança as seguintes:

· Ação de reparação de danos e pedido de indenização;

· Ação demolitória; contra obra que esteja causando risco pode-se requerer judicialmente a demolição;

· Ação de nunciação de obra nova (arts. 934, ss, CPC); tem por objeto embargar a obra;

· Ação possessória; aplicável quando um indivíduo invade a propriedade de outro;

· Ação demarcatória; proposta para que seja demarcado o solo estabelecendo os limites das propriedades;

· Ação cominatória; para que o juiz fixe uma pena que obrigue a cessar a conduta que causa o transtorno;

· Ação de dano-infecto (infecto no sentido de perturbação); trata-se de ação cautelar que visa evitar o dano perturbador que possa vir a ocorrer;

· Ação confessória

· Ação negatória

· Embargos de terceiros

2. Quanto ao aspecto do Direito de Vizinhança à

Trata do Direito de Vizinhança quanto as normas restritivas similares à servidão. São três aspectos:

· Árvores limítrofes (arts. 1282 a 1284, CC)

· Passagem forçada (art. 1285, CC)

· Regime das águas (arts. 1288 a 1296, CC)

ÁRVORES LIMÍTROFES (art. 1282 e ss)

Seção II
Das Árvores Limítrofes

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

Árvore limítrofe é aquela plantada na linha divisória de duas propriedades pertencendo meio a meio a cada um dos proprietários, da esquerda e da direita (art. 1282, CC).

Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.

Se a árvore está toda em uma das propriedades, mas os seus frutos naturalmente se separam da árvore e se depositam na propriedade vizinha, esses frutos caídos pertencerão ao dono do solo particular em que se depositaram; porém se a propriedade em que cairam os frutos for pública êles pertencerão ao dono da árvore (art. 1284, CC).

Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular.

Se os ramos e raízes penetram a propriedfade vizinha o dono do imóvel invadido pode, sem autorização, cortá-los até a linha divisória; trata-se de uma forma de autotutela autorizada por lei (art. 1283, CC).

Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido.

18 de outubro de 2010

DIREITO DE VIZINHANÇA (...)

PASSAGEM FORÇADA (art. 1285)

Seção III
Da Passagem Forçada

Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.

§ 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem.

§ 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem.

§ 3o Aplica-se o disposto no parágrafo antecedente ainda quando, antes da alienação, existia passagem através de imóvel vizinho, não estando o proprietário deste constrangido, depois, a dar uma outra.

Resulta de situação similar àquela chamada de “Imóvel Encravado”, ou seja sem saída para a via pública, fonte, frente, nascente ou porto e por isso os moradores precisam passar pelo imóvel vizinho.

O proprietário do imóvel que está a frente é obrigado a dar passagem, tendo o cedente direito a ser indenizado.

O instituto da Passagem Forçada difere da Servidão Predial de Trânsito porque nessa última não existe o encravamento do imóvel e sim o meio mais rápido de acessar a via pública.

PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES (art. 1286 e 1287)

Seção IV
Da Passagem de Cabos e Tubulações

Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.

Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóvel.

Art. 1.287. Se as instalações oferecerem grave risco, será facultado ao proprietário do prédio onerado exigir a realização de obras de segurança.

Para esse tipo de passagem vale o mesmo citado para a “Passagem Forçada” a fim de que os imóveis vizinhos possam ser atendidos através do imóvel dominante. A indenização será devida entre imóveis, portanto uma única vez.

REGIME DAS ÁGUAS (art. 1288 a 1296)

Seção V
Das Águas

Art. 1.288. O dono ou o possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do superior, não podendo realizar obras que embaracem o seu fluxo; porém a condição natural e anterior do prédio inferior não pode ser agravada por obras feitas pelo dono ou possuidor do prédio superior.

Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer.

Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.290. O proprietário de nascente, ou do solo onde caem águas pluviais, satisfeitas as necessidades de seu consumo, não pode impedir, ou desviar o curso natural das águas remanescentes pelos prédios inferiores.

Art. 1.291. O possuidor do imóvel superior não poderá poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores; as demais, que poluir, deverá recuperar, ressarcindo os danos que estes sofrerem, se não for possível a recuperação ou o desvio do curso artificial das águas.

Art. 1.292. O proprietário tem direito de construir barragens, açudes, ou outras obras para represamento de água em seu prédio; se as águas represadas invadirem prédio alheio, será o seu proprietário indenizado pelo dano sofrido, deduzido o valor do benefício obtido.

Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.

§ 1o Ao proprietário prejudicado, em tal caso, também assiste direito a ressarcimento pelos danos que de futuro lhe advenham da infiltração ou irrupção das águas, bem como da deterioração das obras destinadas a canalizá-las.

§ 2o O proprietário prejudicado poderá exigir que seja subterrânea a canalização que atravessa áreas edificadas, pátios, hortas, jardins ou quintais.

§ 3o O aqueduto será construído de maneira que cause o menor prejuízo aos proprietários dos imóveis vizinhos, e a expensas do seu dono, a quem incumbem também as despesas de conservação.

Art. 1.294. Aplica-se ao direito de aqueduto o disposto nos arts. 1.286 e 1.287.

Art. 1.295. O aqueduto não impedirá que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, sem prejuízo para a sua segurança e conservação; os proprietários dos imóveis poderão usar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida.

Art. 1.296. Havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizá-las, para os fins previstos no art. 1.293, mediante pagamento de indenização aos proprietários prejudicados e ao dono do aqueduto, de importância equivalente às despesas que então seriam necessárias para a condução das águas até o ponto de derivação.

Parágrafo único. Têm preferência os proprietários dos imóveis atravessados pelo aqueduto.

A regra natural é a lei da gravidade. A água, seja fluvial ou pluvial, deve fluir naturalmente do imóvel que se encontra localizado geograficamente em um plano mais elevado ou mais alto para imóvel que se encontra localizado geograficamente em um plano menos elevado ou mais baixo sem que haja interferência dos proprietários vizinhos desses imóveis no sentido de alterar ou pôr fim à corrente de água.

RELAÇÃO DE CONTIGUIDADE ENTRE PRÉDIOS

Seção VI - Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

§ 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação.

§ 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários.

§ 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas.

Art. 1.298. Sendo confusos, os limites, em falta de outro meio, se determinarão de conformidade com a posse justa; e, não se achando ela provada, o terreno contestado se dividirá por partes iguais entre os prédios, ou, não sendo possível a divisão cômoda, se adjudicará a um deles, mediante indenização ao outro.

Limites entre imóveis

Demarcação do solo (art. 1297, caput, CC): qualquer proprietário pode exigir, ainda que judicialmente, a demarcação do solo para apontar a linha divisória por meio de uma ação demarcatória.

Ação demarcatória(CPC, 946 e ss)

A ação demarcatória pode ser de dois tipos: simples ou qualificada.

Será do tipo simples quando o pedido de demarcação do solo na ação for exclusivamente para apontar a linha divisória.

Será do tipo qualificada quando acumular dois pedidos: o pedido de demarcação da mesma forma que na ação do tipo simples cumulado com outro pedido, o possessório que poderá ser uma reintegração de posse ou a remoção de uma cerca.

Direito de tapagem

Tapagem é toda cerca, parede, muro, vala, valados e sebes vivas tal como “trepadeira” que quando estiver na linha divisória pertence a ambos os proprietários.

DIREITO DE CONSTRUIR

O Direito de Construir esbarra no Direito de Vizinhança e está disciplinado no Código do art. 1299 a 1313 trazendo entre outras algumas limitações, tais como:

· Proibição de janelas a menos de metro e meio do vizinho;

· Não construir telhados que despeje água sobre o imóvel vizinho.

Seção VII - Do Direito de Construir

Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.

Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

Art. 1.302. O proprietário pode, no lapso de ano e dia após a conclusão da obra, exigir que se desfaça janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio; escoado o prazo, não poderá, por sua vez, edificar sem atender ao disposto no artigo antecedente, nem impedir, ou dificultar, o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio vizinho.

Parágrafo único. Em se tratando de vãos, ou aberturas para luz, seja qual for a quantidade, altura e disposição, o vizinho poderá, a todo tempo, levantar a sua edificação, ou contramuro, ainda que lhes vede a claridade.

Art. 1.303. Na zona rural, não será permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno vizinho.

Art. 1.304. Nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno pode nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar a nova construção; mas terá de embolsar ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondentes.

Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.

Parágrafo único. Se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este fazer-lhe alicerce ao pé sem prestar caução àquele, pelo risco a que expõe a construção anterior.

Art. 1.306. O condômino da parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não pondo em risco a segurança ou a separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tenciona fazer; não pode sem consentimento do outro, fazer, na parede-meia, armários, ou obras semelhantes, correspondendo a outras, da mesma natureza, já feitas do lado oposto.

Art. 1.307. Qualquer dos confinantes pode altear a parede divisória, se necessário reconstruindo-a, para suportar o alteamento; arcará com todas as despesas, inclusive de conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na parte aumentada.

Art. 1.308. Não é lícito encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho.

Parágrafo único. A disposição anterior não abrange as chaminés ordinárias e os fogões de cozinha.

Art. 1.309. São proibidas construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes.

Art. 1.310. Não é permitido fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais.

Art. 1.311. Não é permitida a execução de qualquer obra ou serviço suscetível de provocar desmoronamento ou deslocação de terra, ou que comprometa a segurança do prédio vizinho, senão após haverem sido feitas as obras acautelatórias.

Parágrafo único. O proprietário do prédio vizinho tem direito a ressarcimento pelos prejuízos que sofrer, não obstante haverem sido realizadas as obras acautelatórias.

Art. 1.312. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos.

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

CONDOMÍNIO

O Código trata de dois tipos de condomínio:

· Condomínio geral ou ordinário (art. 1314 a 1330);

· Condomínio edilício (art. 13331 a 1358; L4591-64).

Obras literárias sugeridas para leitura:

· Lopes, João Batista. Condomínio edilício. Ed. Atlas.

· Pereira, Caio Mario da Silva. Condomínio e Incorporações Imobiliárias.

CONCEITO DE CONDOMÍNIO GERAL

“Condomínio, também chamado de co-propriedade, é o fenômeno jurídico que se caracteriza pelo exercício comum da propriedade de uma coisa por uma pluralidade de sujeitos tendo cada um a propriedade da coisa como um todo e uma fração ideal abstrata quantitativamente considerada.”

Os titulares do condomínio são denominados de condôminos, consortes ou co-proprietários, mas existe a chamada Comunhão na qual os propritários sõ os COMUNHEIROS.

O Condomínio tem por objeto uma coisa corpórea e a Comunhão tem por objeto uma coisa incorpórea, ou seja, um direito.

Para entender o condomínio temos que conhecer pelo menos duas teorias:

· A teoria da Propriedade Integral aplicada no Brasil que assenta seu raciocínio no método dedutivo que vai do geral para o particular; nesse caso qualquer condômino pode exigir a extinção do condomínio;

· A teoria da Propriedade Parcial aplicada na Alemanha que assenta seu raciocínio no método indutivo que vai do particular para o geral; nesse caso a extinção do condomínio só poderá ser pedida pela soma das propriedades parciais, ou seja, qualquer decisão só ocorrerá por unânimidade.

O Brasil adota a Teoria da propriedade Integral, portanto a destinação da coisa objeto do condomínio depende de decisão tomada pela maioria absoluta dos votos dos condôminos, qualificadamente considerada.

Exemplo; Professor (51%), Paulo (29%) e Monique (20%) resolvem decidir o destino da Fazenda que possuem em Condomínio. O Professor quer que seja para agricultura e o Paulo e a Monique querem que seja para agropecuária. Nesse caso ganha o Professor, pois apesar de ter um voto detém 51% da propriedade contra 49% dos outros dois, então a Fazenda será agrícola.

Só para extinção do condomínio qualquer um poderá pedir.

CLASSIFICAÇÃO DO CONDOMÍNIO

1. Quanto à origem:

a. Convencional – se surge de acordo de vontades (eventual);

b. Incidental – se surge de situação eventual e inesperada;

c. Forçado ou legal – se surge de determinação normativa (art. 1327 a 1330, CC).

2. Quanto à forma:

a. Pró-diviso – quando houver divisão de fato, mas não de direito;

b. Pró-indiviso – quando houver divisão de fato e de direito;

3. Quanto ao objeto:

a. Universal – quando a coisa como um todo for objeto do condomínio;

b. particular – quando apenas uma parte da coisa for objeto do condomínio;

4. Quanto à necessidade:

a. Transitório (geral) – quando a qualquer momento pode ser extinto por vontade de um condômino;

b. Permanente – quando é perpétuo e jamais será extinto, salvo se seu objeto perecer como no caso de um muro de linha divisória entre propriedades.

22 de outubro de 2010

DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS(art. 1314 e ss)

CAPÍTULO VI - Do Condomínio Geral

Seção I - Do Condomínio Voluntário

Subseção I - Dos Direitos e Deveres dos Condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

· Qualquer condômino pode exigir a extinção do condomínio e qualquer que seja o destino da coisa objeto do condomínio este será decidido por maioria qualitativa absoluta; mesmos aqueles condôminos vencidos poderão usar a coisa como um todo.

· Sendo a coisa objeto do condomínio um bem indivisível, qualquer dos condôminos pode alienar ou gravar de ônus real a sua fração ideal independentemente de anuência dos demais.

No entanto, os demais condôminos, na hipótese de alienação, terão a preferência na aquisição da fração alienada em relação a terceiros desde que ofereça o preço e as condições pelo terceiro oferecidos.

Se dois ou mais condôminos se interessarem pela fração ideal alienada terá preferência entre os consortes aquele que realizou na coisa benfeitorias de maior valor.

Na ausência de benfeitorias realizadas ou no caso de realizadas de igual valor terá preferência entre os condôminos o que apresentar a maior fração ideal.

Portanto, deve o condômino alienante de sua fração ideal oferecê-la aos demais condôminos a fim de que exerçam o seu direito de preferência.

Caso o alienante não faça o oferecimento da fração ideal aos demais qualquer dos condôminos poderá, depositando o preço em juízo, adjudicar para si a fração ideal alienada a terceiro, desde que o faça no prazo decadencial de 180 dias contados a partir da transferência feita conforme determina o art. 504 do CC.

O mesmos direitos são atribuídos em caso de locação.

Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.

· A FRAÇÃO IDEAL serve para determinar o dever de participação de cada condômino, slavo acordo em contrário, no pagamento das despesas e na obtenção de frutos da coisa objeto do condomínio art. 1315, CC).

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

· Um condômino sozinho tem o direito de defesa possessória da coisa comum ou de defender a propriedade considerando-se então um litisconsórcio facultativo unitário.

A coisa objeto do condomínio, basicamente, pode ter três destinos:

1. Extinção

2. Administração

3. Locação

No primeiro destino, a extinção depende da vontade de um só condômino, sem importar a fração ideal, sendo três os motivos possíveis para que ela ocorra:

1. Por incapacidade civil de um dos condôminos;

2. Por ausência jurídica de um dos condôminos;

3. Por ausência de harmonia entre os condôminos.

Os outros dois destinos da coisa objeto do condomínio objetivam a sua manutenção sob dois modos possíveis, a saber:

· Pela sua locação – esta se fará considerando a fração ideal de cada consorte e a decisão de locar será através da maioria absoluta de votos qualitativamente considerada;

· Pela sua administração – esta se fará considerando o disciplinado nos arts 1323 a 1326, CC.

Subseção II - Da Administração do Condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Administração;

Terá que ser indicado um síndico que por dois anos represente o condomínio de forma judicial e extrajudicial com obrigações tais como exigir pagamento de despesas e distribuir os frutos.

Esse administrador poderá ser escolhido de maneira expressa ou tácita.

25 de outubro de 2010

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO

Poderá ocorrer pela vontade de um dos condôminos e por três motivos básicos:

1. Por incapacidade civil de um dos condôminos;

2. Por ausência jurídica de um dos condôminos;

3. Por ausência de harmonia entre os condôminos.

Portanto, qualquer condômino poderá exigir a extinção do condomínio que se dará de duas formas possíveis, a saber:

· AMIGÁVEL

· JUDICIAL

Também dependerá da coisa objeto do condomínio que poderá ser:

· DIVISÍVEL ou;

· INDIVISÍVEL.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO COM OBJETO DIVISÍVEL

1ª forma – AMIGÁVEL:

Nesse caso ocorre a extinção do condomínio com objeto divisível de forma amigável por meio da lavratura de escritura pública cabendo a cada condômino em relação a coisa dividida uma parte que corresponde a sua fração ideal, salvo disposição em sentido contrário.

2ª forma – JUDICAL:

Nesse caso, devido a falta de acordo, ocorre a extinção do condomínio com objeto divisível de forma judicial por meio de sentença advinda de ação divisória proposta por qualquer dos condôminos, cabendo a cada um em relação a coisa dividida uma parte que corresponde a sua fração ideal. A sentença deverá ser levada a registro público para transferência da propriedade e efetivação da extinção.

EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO COM OBJETO INDIVISÍVEL

1ª forma – AMIGÁVEL:

Nesse caso ocorre a extinção do condomínio com objeto indivisível de forma amigável por meio da alienação amigável cabendo a cada condômino em relação a coisa dividida uma parte do valor monetário apurado com a venda que corresponde a sua fração ideal, salvo disposição em sentido contrário.

2ª forma – JUDICAL:

Nesse caso, devido a falta de acordo, ocorre a extinção do condomínio com objeto indivisível de forma judicial por meio de sentença advinda de ação de alienação da coisa objeto do condomínio proposta por qualquer dos condôminos, cabendo a cada um em relação a coisa dividida uma parte do valor monetário apurado com a venda que corresponde a sua fração ideal. A sentença deverá ser levada a registro público para transferência da propriedade e efetivação da extinção.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Também chamado outrora de condomínio horizontal, atualmente encontra-se nos arts. 1331 até 1358 do CC e ainda é disciplinado pela L. 4.591-64.

CAPÍTULO VII
Do Condomínio Edilício

Seção I
Disposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2o São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 1o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II
Da Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III
Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§ 1o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2o do artigo antecedente.

A natureza jurídica dessa espécie de condomínio é híbrida, mista ou dúplice, pois ao mesmo tempo que existem propriedades individuais, privadas de cada condômino, também existe propriedade comum a todos os condôminos.

Abaixo da Lei vem a Convenção Condominial que é um acordo firmado pelos condôminos; este deve ser aprovado por dois terços da Assembléia, devendo ainda ser levado a registro público para gozar de oponibilidade “erga-omnes”. Dentro da Convenção encontra-se o regulamento a fim de detalhar o que esta prevê em relação às regras de convivência.

O Síndico representa o condomínio, judicial e extrajudicialmente, além de admitir e demitir funcionários, multar em até 2% em caso de falta de pagamento ou ainda em caso de conduta antissocial podendo a multa ser determinada judicialmente em até cinco vezes o valor da mensalidade do condomínio.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA

Os Direitos Reais sobre Coisa Alheia se encontram disciplinados desde o art. 1369 até o art. 1418 e se dividem nas seguintes espécies:

1. Direito de superfície (art. 1369 a 1377, CC; Estatuto da Cidade, art. 22 e ss.);

2. Servidão Predial (art. 1378 a 1389, CC);

3. Usufruto (art. 1390 a 1411, CC);

4. Uso (art. 1412 a 1413, CC);

5. Habitação (art. 1414 a 1416, CC);

6. Promessa irretratável (art. 1417 a 1418, CC);

DIREITO DE SUPERFÍCIE (art. 1369 a 1377, CC)

TÍTULO IV
Da Superfície

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente ao objeto da concessão.

Art. 1.370. A concessão da superfície será gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as partes se o pagamento será feito de uma só vez, ou parceladamente.

Art. 1.371. O superficiário responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre o imóvel.

Art. 1.372. O direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do superficiário, aos seus herdeiros.

Parágrafo único. Não poderá ser estipulado pelo concedente, a nenhum título, qualquer pagamento pela transferência.

Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário ou o proprietário tem direito de preferência, em igualdade de condições.

Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-se-á a concessão se o superficiário der ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida.

Art. 1.375. Extinta a concessão, o proprietário passará a ter a propriedade plena sobre o terreno, construção ou plantação, independentemente de indenização, se as partes não houverem estipulado o contrário.

Art. 1.376. No caso de extinção do direito de superfície em conseqüência de desapropriação, a indenização cabe ao proprietário e ao superficiário, no valor correspondente ao direito real de cada um.

Art. 1.377. O direito de superfície, constituído por pessoa jurídica de direito público interno, rege-se por este Código, no que não for diversamente disciplinado em lei especial.

O Direito de Superfície, a partir do CC 02, substituiu a ENFITEUSE (art. 2.038, CC) que atualmente não é mais permitida, se mantendo reguladas pelo CC 16 as existentes antes da vigência do novo Código.

Art. 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei no 3.071, de 1o de janeiro de 1916, e leis posteriores.

§ 1o Nos aforamentos a que se refere este artigo é defeso:

I - cobrar laudêmio ou prestação análoga nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações;

II - constituir subenfiteuse.

§ 2o A enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos regula-se por lei especial.

Direito de Superfície é Direito Real sobre a coisa alheia em que o proprietário de um imóvel cede o solo do bem, temporariamente, a título gratuito ou oneroso, a outra pessoa qualificada de superficiário para que ela possa plantar ou construir no imóvel, explorando-o econômicamente e posteriormente restituindo a coisa ao seu proprietário, devendo o instrumento que regulamenta o direito (escritura pública) ser levado a registro público a fim de ser oponível “erga omnes”.

SERVIDÃO PREDIAL (art. 1378 A 1389, CC);

TÍTULO V
Das Servidões

CAPÍTULO I
Da Constituição das Servidões

Art. 1.378. A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.379. O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.

CAPÍTULO II
Do Exercício das Servidões

Art. 1.380. O dono de uma servidão pode fazer todas as obras necessárias à sua conservação e uso, e, se a servidão pertencer a mais de um prédio, serão as despesas rateadas entre os respectivos donos.

Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo antecedente devem ser feitas pelo dono do prédio dominante, se o contrário não dispuser expressamente o título.

Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir ao dono do prédio serviente, este poderá exonerar-se, abandonando, total ou parcialmente, a propriedade ao dono do dominante.

Parágrafo único. Se o proprietário do prédio dominante se recusar a receber a propriedade do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear as obras.

Art. 1.383. O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.

Art. 1.384. A servidão pode ser removida, de um local para outro, pelo dono do prédio serviente e à sua custa, se em nada diminuir as vantagens do prédio dominante, ou pelo dono deste e à sua custa, se houver considerável incremento da utilidade e não prejudicar o prédio serviente.

Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da servidão às necessidades do prédio dominante, evitando-se, quanto possível, agravar o encargo ao prédio serviente.

§ 1o Constituída para certo fim, a servidão não se pode ampliar a outro.

§ 2o Nas servidões de trânsito, a de maior inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais onerosa.

§ 3o Se as necessidades da cultura, ou da indústria, do prédio dominante impuserem à servidão maior largueza, o dono do serviente é obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser indenizado pelo excesso.

Art. 1.386. As servidões prediais são indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão dos imóveis, em benefício de cada uma das porções do prédio dominante, e continuam a gravar cada uma das do prédio serviente, salvo se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a certa parte de um ou de outro.

CAPÍTULO III
Da Extinção das Servidões

Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a servidão, uma vez registrada, só se extingue, com respeito a terceiros, quando cancelada.

Parágrafo único. Se o prédio dominante estiver hipotecado, e a servidão se mencionar no título hipotecário, será também preciso, para a cancelar, o consentimento do credor.

Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho impugne:

I - quando o titular houver renunciado a sua servidão;

II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade, que determinou a constituição da servidão;

III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção:

I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa;

II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de outro título expresso;

III - pelo não uso, durante dez anos contínuos.

Servidão Predial é Direito Real sobre a coisa alheia que envolve basicamente dois imóveis, chamados de Dominante e Serviente, suportanto o segundo imóvel um encargo que beneficie o primeiro a fim de que o uso do imóvel dominante seja mais agradável, útil ou cômodo.

Servidão é direito acessório e como tal segue a sorte do direito principal; além disso é direito inalienável, indivisível e, via de regra, pérpetuo.

CLASSIFICAÇÃO DAS SERVIDÕES

Quanto a sua continuidade:

· Continua – a servidão continua é aquela que existe independentemente da ação humana; como exemplo pode-se citar a passagem de fios pelo imóvel serviente para atender o imóvel dominante.

· Descontinua - a servidão descontinua é aquela que para existir depende da ação humana; como exemplo pode-se citar a servidão predial de trânsito porque depende do uso da passagem pelas pessoas do imóvel dominante para que continue a existir. Se por dez anos não for usada a passagem ocorrerá a decadência.

Quanto a sua visualização:

· Aparente – a servidão aparente é aquela visível por obras ou sinais; como exemplo pode-se citar a passagem de fios pelo imóvel serviente para atender o imóvel dominante.

· Não aparente - a servidão não aparente é aquela não visível; como exemplo pode-se citar a passagem de tubulações subterrâneas pelo imóvel serviente para atender o imóvel dominante.

AULA EXTRA: dia 05-11-10

DIREITOS REAIS DE GARANTIA DE HIPOTECA, PENHOR E ANTICRESE.

29 de outubro de 2010

DIREITOS REAIS SOBRE COISA ALHEIA(...)

· Usufruto (art. 1390 a 1411, CC);

· Uso (art. 1412 a 1413, CC);

· Habitação (art. 1414 a 1416, CC);

· Promessa irretratável (art. 1417 a 1418, CC);

USUFRUTO (art. 1390 a 1411, CC);

TÍTULO VI - Do Usufruto

CAPÍTULO I - Disposições Gerais

Art. 1.390. O usufruto pode recair em um ou mais bens, móveis ou imóveis, em um patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades.

Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando não resulte de usucapião, constituir-se-á mediante registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e seus acrescidos.

§ 1o Se, entre os acessórios e os acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o usufrutuário o dever de restituir, findo o usufruto, as que ainda houver e, das outras, o equivalente em gênero, qualidade e quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, estimado ao tempo da restituição.

§ 2o Se há no prédio em que recai o usufruto florestas ou os recursos minerais a que se refere o art. 1.230, devem o dono e o usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a maneira de exploração.

§ 3o Se o usufruto recai sobre universalidade ou quota-parte de bens, o usufrutuário tem direito à parte do tesouro achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho do prédio usufruído, para obter meação em parede, cerca, muro, vala ou valado.

Art. 1.393. Não se pode transferir o usufruto por alienação; mas o seu exercício pode ceder-se por título gratuito ou oneroso.

CAPÍTULO II - Dos Direitos do Usufrutuário

Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos.

Art. 1.395. Quando o usufruto recai em títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a perceber os frutos e a cobrar as respectivas dívidas.

Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o usufrutuário aplicará, de imediato, a importância em títulos da mesma natureza, ou em títulos da dívida pública federal, com cláusula de atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos.

Art. 1.396. Salvo direito adquirido por outrem, o usufrutuário faz seus os frutos naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem encargo de pagar as despesas de produção.

Parágrafo único. Os frutos naturais, pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, pertencem ao dono, também sem compensação das despesas.

Art. 1.397. As crias dos animais pertencem ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem para inteirar as cabeças de gado existentes ao começar o usufruto.

Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na data inicial do usufruto, pertencem ao proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na data em que cessa o usufruto.

Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, mas não mudar-lhe a destinação econômica, sem expressa autorização do proprietário.

CAPÍTULO III - Dos Deveres do Usufrutuário

Art. 1.400. O usufrutuário, antes de assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, os bens que receber, determinando o estado em que se acham, e dará caução, fidejussória ou real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela conservação, e entregá-los findo o usufruto.

Parágrafo único. Não é obrigado à caução o doador que se reservar o usufruto da coisa doada.

Art. 1.401. O usufrutuário que não quiser ou não puder dar caução suficiente perderá o direito de administrar o usufruto; e, neste caso, os bens serão administrados pelo proprietário, que ficará obrigado, mediante caução, a entregar ao usufrutuário o rendimento deles, deduzidas as despesas de administração, entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo juiz como remuneração do administrador.

Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a pagar as deteriorações resultantes do exercício regular do usufruto.

Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário:

I - as despesas ordinárias de conservação dos bens no estado em que os recebeu;

II - as prestações e os tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída.

Art. 1.404. Incumbem ao dono as reparações extraordinárias e as que não forem de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará os juros do capital despendido com as que forem necessárias à conservação, ou aumentarem o rendimento da coisa usufruída.

§ 1o Não se consideram módicas as despesas superiores a dois terços do líquido rendimento em um ano.

§ 2o Se o dono não fizer as reparações a que está obrigado, e que são indispensáveis à conservação da coisa, o usufrutuário pode realizá-las, cobrando daquele a importância despendida.

Art. 1.405. Se o usufruto recair num patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário obrigado aos juros da dívida que onerar o patrimônio ou a parte dele.

Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse da coisa, ou os direitos deste.

Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, incumbe ao usufrutuário pagar, durante o usufruto, as contribuições do seguro.

§ 1o Se o usufrutuário fizer o seguro, ao proprietário caberá o direito dele resultante contra o segurador.

§ 2o Em qualquer hipótese, o direito do usufrutuário fica sub-rogado no valor da indenização do seguro.

Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto for destruído sem culpa do proprietário, não será este obrigado a reconstruí-lo, nem o usufruto se restabelecerá, se o proprietário reconstruir à sua custa o prédio; mas se a indenização do seguro for aplicada à reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o usufruto.

Art. 1.409. Também fica sub-rogada no ônus do usufruto, em lugar do prédio, a indenização paga, se ele for desapropriado, ou a importância do dano, ressarcido pelo terceiro responsável no caso de danificação ou perda.

CAPÍTULO IV - Da Extinção do Usufruto

Art. 1.410. O usufruto extingue-se, cancelando-se o registro no Cartório de Registro de Imóveis:

I - pela renúncia ou morte do usufrutuário;

II - pelo termo de sua duração;

III - pela extinção da pessoa jurídica, em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da data em que se começou a exercer;

IV - pela cessação do motivo de que se origina;

V - pela destruição da coisa, guardadas as disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 1.409;

VI - pela consolidação;

VII - por culpa do usufrutuário, quando aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, não lhes acudindo com os reparos de conservação, ou quando, no usufruto de títulos de crédito, não dá às importâncias recebidas a aplicação prevista no parágrafo único do art. 1.395;

VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399).

Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte em relação a cada uma das que falecerem, salvo se, por estipulação expressa, o quinhão desses couber ao sobrevivente.

USUFRUTO é direito real sobre a coisa alheia em que uma pessoa, denominada usufrutuário, retira de um bem, pertencente a outra, todas as utilidades e frutos oferecidos de forma gratuita e temporária.

Quem recebe o direito é denominado Usufrutuário e quem cede o direito é classificado como Titular da Nua Propriedade.

Exemplo:

Se um pai transfere ao filho como usufruto o direito de dispor de uma propriedade, o pai é usufrutuário e o filho passa a ser titular da nua propriedade.

Se um pai transfere ao filho como usufruto o direito de uso e gozo de uma propriedade, o pai é titular da nua propriedade e o filho passa a ser usufrutuário.

Objetos do usufruto: bens móveis ou imóveis, coisa corpórea ou incorpórea, o patrimônio total ou parcial de uma pessoa, e outros bens.

Formas de constituição: pode ser constituído por ato intervivos (por escritura pública levada a Registro para valer contra todos), por usucapião, por testamento e outras formas.

Características do usufruto:

· O usufruto é direito real sobre coisa alheia (devendo ter escritura pública levada a registro para que seja oponível “erga omnes”);

· O usufruto é temporário, ou seja, por prazo determinado; quando cedido para Pessoa Jurídica o prazo máximo será de 40 anos; se cedido para pessoa natural poderá ser vitalício (não existe usufruto sucessivo, ou seja, transmitido por herança, portanto é personalíssimo;

· O usufruto é sempre gratuito;

· O usufruto é intransmissível (personalíssimo);

· O direito de usufruto é incessível, embora o seu exerc´cio seja passível de cessão;

· O direito de usufruto não pode ser objeto de penhora em uma execução (porém o seu exercício pode como no caso de aluguéis).

USO (art. 1412 a 1413, CC);

O uso é considerado pela doutrina como o usufruto limitado; é também chamado de usufruto anão e por isso tudo que se aplica ao usufruto também se aplica ao uso.

TÍTULO VII
Do Uso

Art. 1.412. O usuário usará da coisa e perceberá os seus frutos, quanto o exigirem as necessidades suas e de sua família.

§ 1o Avaliar-se-ão as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver.

§ 2o As necessidades da família do usuário compreendem as de seu cônjuge, dos filhos solteiros e das pessoas de seu serviço doméstico.

Art. 1.413. São aplicáveis ao uso, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

USO é direito real sobre a coisa alheia em que uma pessoa, denominada constituinte, cede a outra qualificada de usuário um bem para que ela possa extrair todas as utilidades e frutos possíveis que atendam a necessidade pessoal do usuário e ou de sua família devendo ser o uso temporário, gratuito ou oneroso.

Quem recebe o direito é denominado Usuário e quem concede o direito é classificado como Concedente (proprietário).

Objetos do usufruto: bens móveis ou imóveis, coisa corpórea ou incorpórea, o patrimônio total ou parcial de uma pessoa, e outros bens.

Formas de constituição: pode ser constituído por ato intervivos (por escritura pública levada a Registro para valer contra todos), por usucapião, por testamento e outras formas.

A principal diferença do uso em relação ao usufruto é a limitação daquele em relação a este último, ou seja, o usufruto do bem é total, mas para o uso do bem é estabelecido limite que se destina a atender as necessidades do usuário e de sua família.

Características do uso:

· O uso é direito real sobre coisa alheia (devendo ter escritura pública levada a registro para que seja oponível “erga omnes”);

· O uso é temporário, ou seja, por prazo determinado;

· O uso é gratuito ou oneroso;

· O uso é intransmissível (personalíssimo);

· O direito de uso é incessível e indivisível, mesmo no seu exercício;

· O direito de uso não pode ser objeto de penhora em uma execução.

HABITAÇÃO (art. 1414 a 1416, CC);

Se o uso é considerado pela doutrina como o usufruto limitado, então pode-se dizer que a habitação é o uso limitado, porque o objeto da habitação só pode ser coisa imóvel.

TÍTULO VIII
Da Habitação

Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família.

Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la.

Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto.

HABITAÇÃO é direito real sobre a coisa alheia em que uma pessoa, proprietária de um imóvel, cede a outra qualificada de habitador o imóvel para que ela e ou sua família possa, de forma gratuita e temporária, estabelecer no local a sua moradia e ou da sua família.

Quem recebe o direito é denominado Habitador e quem concede o direito é classificado como Proprietário.

Objetos da habitação: bem imóvel.

Formas de constituição: pode ser constituído por ato intervivos (por escritura pública levada a Registro para valer contra terceiros).

Características da habitação:

· A habitação é direito real sobre coisa alheia (devendo ter escritura pública levada a registro para que seja oponível “erga omnes”);

· A habitação tem como objeto determinado um bem imóvel;

· A habitação é temporário, ou seja, por prazo determinado ou vitalício;

· A habitação é gratuito;

· A habitação é intransmissível (personalíssimo);

· O direito de habitação é incessível;

PROMESSA IRRETRATÁVEL (art. 1417 a 1418, CC);

A PROMESSA IRRETRATÁVEL também chamada COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA está disciplinada no Código Civil nos artigos de 1417 e 1418 e também no DL. 58-37 e na L. 6.766-79.

TÍTULO IX
Do Direito do Promitente Comprador

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Apesar da Compra e Venda ser contrato, quando a Promessa é levada Registro Imobiliário passando a ser oponível contra todos é um Direito Real que impede seja feita outra venda desse mesmo imóvel enquanto a promessa estiver registrada.

Quem recebe o direito é denominado Promitente Comprador e quem concede o direito é classificado como Promitente Vendedor ou Compromissário Vendedor.

Objetos da Promessa: aquisição do bem imóvel.

Formas de constituição: pode ser constituído por ato intervivos (por escritura pública levada a Registro para valer contra terceiros).

05 de novembro de 2010

DIREITOS REAIS DE GARANTIA DE PENHOR, HIPOTECA E ANTICRESE.

· Penhor (art. 1431 a 1472, CC);

· Hipoteca (art. 1473 a 1505, CC);

· Antigrese (art. 1506 a 1510, CC);

FAZENDO DIREITO 4º ANO

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sábado, 30 de outubro de 2010

D CIVIL (2º sem)

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